Über die Energiewende in der Immobilienwirtschaft und fehlende Anreize
Die deutsche Politik hat ehrgeizige Klimaziele. Sind die bei einer Modernisierungsquote von jährlich etwa 1 Prozent der deutschen Wohngebäude überhaupt realistisch?
Die 21 Millionen Gebäude in Deutschland verbrauchen etwa 35 Prozent der Endenergie. Ihnen kommt damit eine Schlüsselrolle bei der Energiewende zu. Das Ziel der Bundesregierung ist es, den Verbrauch so weit wie möglich zu reduzieren. Was dann noch an Energie zugeführt werden muss, soll aus erneuerbaren Quellen kommen. Bei Letzterem liegt das Zwischenziel der Bundesregierung bei einem Erneuerbaren-Anteil von 14 Prozent bis 2020. Diese Marke hatten wir bereits 2017 fast erreicht. Was die Verbrauchsreduzierung betrifft, sieht es hingegen schlecht aus. Die meiste Energie wird für das Heizen benötigt. Ziel war eine Reduzierung des Wärmebedarfs in Gebäuden gegenüber 2008 von 20 Prozent. Wir werden aber wahrscheinlich nicht einmal 10 Prozent erreichen. Um die ambitionierten Klimaziele der Bundesregierung zu erfüllen, müssten wir uns beeilen.
Bis wann können Wohn- und Gewerbegebäude denn klimaneutral werden?
Bei der angesprochenen Modernisierungsquote von 1 Prozent brauchten wir rein rechnerisch noch 100 Jahre. Das Ziel muss sein, diese Quote auf 10 Prozent zu schrauben. Dann wären wir schon 2030 fertig. Es stellt sich nur die Frage: Wie erreichen wir das? Leider reichen die marktwirtschaftlichen Kräfte hierfür nicht aus. Trotz der niedrigen Zinsen rentieren sich die Investitionen in die energetische Sanierung nur sehr langfristig. So amortisiert sich die Dämmung von Dach und Fassade bei den derzeitigen Verhältnissen oft erst nach mehr als zehn Jahren. Aber auch die bisherigen staatlichen Hilfen haben bei weitem noch nicht den gewünschten Effekt gebracht. Das Ziel muss sein, möglichst schnell möglichst große Einspareffekte zu erzielen, und das mit vergleichsweise geringen staatlichen Mitteln. Ein gutes Beispiel ist das folgende: Wir haben rund zwölf Millionen alte Heizungen in Deutschland. Würde man sie gegen moderne Modelle austauschen, könnten bis zu 40 Prozent der Heizenergie eingespart werden. Ähnliches gilt für andere technische Anlagen wie Pumpen zur Verteilung des warmen Wassers oder Kälteanlagen. Eine staatliche Abwrackprämie wäre effektiv und gut investiert.
Nehmen wir an, es gäbe staatliche Anreize. Wie teuer würde das für die Wohnungsmieter?
Bei vermieteten Immobilien ist das grundlegende Dilemma, dass auf der einen Seite der Vermieter in einen nachhaltigen Betrieb des Gebäudes investiert, auf der anderen Seite aber der Mieter von den daraus folgenden Energieeinsparungen profitiert. Nur 8 Prozent der Kosten sind auf den Mieter umlegbar, obwohl er ganz erheblich vom gestiegenen Wohnwert und geringeren Energiekosten profitiert. Konkret bedeutet das bei angenommenen Modernisierungskosten von 15 000 Euro eine Erhöhung der Jahresmiete um 1200 Euro, pro Monat entsprechend um 100 Euro. Bei mehreren Mietern reduziert sich der Betrag für jeden einzelnen, weil dieser entsprechend aufgeteilt wird.
Was kommt auf die Eigentümer von Wohnungen und Gewerbeimmobilien zu?
Die Nachfrage nach Mietflächen ist momentan sehr hoch, nicht wenige Eigentümer verlieren daher Energieverbräuche und Betriebskosten aus dem Blick. Das kann sich schnell rächen, wenn die Nachfrage eines Tages wieder nachlässt. Auch ist absehbar, dass der CO2-Verbrauch künftig teurer wird. Die Vermieter sollten die Zeit daher nutzen und sich um einen nachhaltigen Immobilienbetrieb ihrer Immobilien kümmern. Ein guter Anfang ist, die Energieverbräuche regelmäßig zu messen und systematisch auszuwerten. Auf dieser Basis sollte man Nachhaltigkeitsziele formulieren und diese umsetzen. Dazu gehört nicht nur, in moderne Technik zu investieren, sondern auch die Technik effizient zu betreiben - also die Heizung richtig einzustellen oder die Kälteanlage regelmäßig warten zu lassen. Dort gibt es noch enormes Einsparpotential. Den Eigentümern sollte klar sein, dass sie damit nicht nur in eine bessere CO2-Bilanz, sondern ganz wesentlich in den Erhalt der Attraktivität ihrer Immobilien investieren. Die Fridays-for-Future-Bewegung hat Politik und Gesellschaft jüngst noch einmal zusätzlich sensibilisiert. Nachhaltigkeit wird für die Vermietbarkeit eine immer größere Rolle spielen.
Die Fragen stellte Michael Psotta.
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