„Es gibt ein Spannungsfeld zwischen der gewünschten Einheitlichkeit und den landestypischen Gegebenheiten. Nicht alle Maßnahmen, die zur Erreichung der Klimaziele in Deutschland Erfolg versprechend sind, sind problemlos auf Immobilien in Europa übertragbar.“
– Dr. Konrad Jerusalem
Viele Asset Manager mit internationalen Portfolios möchten, dass ihre Bestände überall gleichermaßen „grün“ werden: Sie wünschen sich einen grenzübergreifenden Ansatz für mehr Nachhaltigkeit. In der Praxis beginnen sie verständlicherweise oft mit den nationalen Beständen. Erst wenn sich Strategie und Maßnahmen als erfolgreich erweisen, werden die Ansätze im Sinne der einheitlichen Strategie auf weitere Länder übertragen. Auf der strategischen Ebene ist dieses Vorgehen vergleichsweise einfach. Ein Beispiel ist das Definieren von umweltbezogenen Benchmark-Kennziffern und der Abgleich mit möglichen Dekarbonisierungspfaden der einzelnen Liegenschaften. Wir gehen hier mit Kunden aus Deutschland oder Österreich regelmäßig nach einem ersten Schritt auf nationaler Ebene in ihre weiteren Länder. Auch auf der Reporting-Ebene beziehungsweise bei der laufenden ESG-Berichterstattung sind Dienstleistungen über Grenzen hinweg problemlos möglich und werden entsprechend nachgefragt. Letztendlich bietet die GRI (Global Reporting Initiative) hier Ansätze, die seit Jahren etabliert sind.
Auf der Umsetzungsebene jedoch gibt es ein Spannungsfeld zwischen der gewünschten Einheitlichkeit und den landestypischen Gegebenheiten. Nicht alle Maßnahmen, die zur Erreichung der Klimaziele in Deutschland Erfolg versprechend sind, sind problemlos auf Immobilien in Europa übertragbar.
Nehmen wir als vermeintlich simples Beispiel den Einkauf grüner Energie für den Immobilienbetrieb. Wenn wir Lieferverträge für die deutschen Bestände eines Eigentümers bündeln und neu ausschreiben, ist die Vielfalt an qualitätsvollen Angeboten in der Regel groß. Dadurch ist hierzulande ein Umstellen auf CO2-neutrale Energie möglich – meist mit gleichzeitiger Kostenersparnis im Vergleich zur bisherigen Situation des Eigentümers. Aber schon im Nachbarland Frankreich ist vieles anders. Zwar ist die Energiewirtschaft dort ebenso liberalisiert wie in allen Staaten der EU, sie weist aber ein dominantes Unternehmen auf, das über zwei Drittel der Marktanteile auf sich vereint. Dadurch wird eine breite Angebotseinholung im Sinne bestmöglicher Einkaufskonditionen für französische Bestände herausfordernd.
Ein weiterer Aspekt: Tatsächlich sind Sprachbarrieren in Europa häufiger vorhanden, als viele das annehmen. Insbesondere in östlichen Ländern ist Englisch nicht zwangsläufig eine Grundlage, bei der sich jeder Mensch wohlfühlt. Das buchstäbliche „Finden einer gemeinsamen Sprache“ – nicht nur auf Management-, sondern auch auf Sachbearbeiterebene – ist hier ein Schlüssel, den man nicht unterschätzen darf, wenn man zum Beispiel Angebote zur Lieferung grüner Energie einholt. Findet man hier sprachlich nicht den richtigen Zugang, erhält man schlicht keine Antwort. Dies kann wiederum die oben genannte Angebotsvielfalt reduzieren und den Eigentümer um mögliche Preisvorteile bringen.
Zudem sind die Vergütungsmodelle ein Thema: In Deutschland trägt der Immobilieneigentümer keine Kosten, wenn er einen Nachhaltigkeitsmanager mit der Beratung und der Neuausschreibung von Lieferverträgen beauftragt. Denn der jeweilige Nachhaltigkeitsmanager wird durch die Energieunternehmen auf Basis einer Vermittlungsprovision vergütet. In anderen Ländern ist das Provisionsmodell bei den Strom- und Gasanbietern hingegen noch erklärungsbedürftig. Der Punkt ist gerade auch deshalb wichtig, weil die Vertragslaufzeiten vielerorts kürzer sind: Während wir in Deutschland Energie längerfristig einkaufen können, muss man zum Beispiel in Polen und anderen Ländern alle zwei Jahre neu in die Ausschreibung gehen. Dadurch steigt der Betreuungsaufwand für ein Portfolio – und die Frage, auf welcher Seite die Beratungskosten anfallen, wiederholt sich womöglich bereits nach kurzer Zeit.
Insgesamt gilt: Nachhaltigkeit muss und sollte nicht an Ländergrenzen enden. In der Praxis bietet sich hier insbesondere die strategische Ebene an. Auf der operativen Ebene muss hingegen stärker differenziert werden, inwiefern länderspezifisches Know-how erforderlich und vorhanden ist. Schon der grüne Energieeinkauf ist ein Feld, das nicht unreflektiert auf ausländische Märkte übertragen werden kann. Und es ist nur ein Maßnahmenbereich von vielen auf den Dekarbonisierungspfaden. Denken wir an Smart Metering, an grünes Property und Facility Management oder die Optimierung oder den Austausch technischer Anlagen in den Immobilien. Auch hier spielen die lokalen Gegebenheiten eine große Rolle.